+7 (495) 7-888-309 (пн-сб: 11.00 - 18.00)
+7 (915) 334-44-12 (круглосуточно)
Нужна помощь
опытного адвоката? Звоните!
Где мы находимся:
г. Москва, ул. Поварская д.11 стр.1 (м. Арбатская)

Земельные дела

Земельные участки

Оформление садовых участков в собственность

Земельные споры - это разновидность конфликтов, которые возникают в связи с нарушением прав и законных интересов собственников земли, землепользователей и других субъектов, которые являются участниками земельных правоотношений.

Основанием возникновения земельных споров является претензии одного или нескольких субъектов земельных правоотношений относительно приобретения или прекращения права собственности на землю, права землепользования.

Аренды земельных участков, нарушения земельных сервитутов и правил добрососедства, обязательств, которые возникают вследствие причинения вреда собственникам земли и землепользователям и некоторые другие.

Так, земельный спор возникает в случае, если стороны имеют разногласия по вопросу установления границ земельного участка. Такие споры возникают зачастую на стадии согласования Акта согласования (установления) границы земельного участка. Отдельную категорию споров составляют споры по вопросам использования земельного участка, находящегося в общей собственности, по вопросам использования соседних земельных участков, если такое использование мешает собственнику эксплуатировать свой участок. Также очень часто споры возникают в случае, когда собственнику здания (помещения в здании) необходим проход через земельный участок, принадлежащий другому лицу. При этом различают иски о нечинении препятствий в пользовании, иски о признании права собственности на землю, об истребовании земельного участка из незаконного владения, об оспаривании зарегистрированного права, иски, в рамках которых оспаривается постановка земельного участка в определенных границах на кадастровый учет, каждый из которых имеет свои особенности рассмотрения. И очень важно выбрать правильный способ защиты нарушенного права. Споры о защите вещных прав на землю разрешаются в судебном порядке.

Конечно же, к категории земельных споров можно отнести и споры о заключении договоров на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, о расторжении договоров, о заключении договоров в отношении земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности с собственниками или арендаторами зданий, строений, сооружений. Интересна практика заключения договоров аренды с несколькими лицами на стороне арендатора при оформлении права на землю (на неделимый земельный участок) собственниками различных помещений расположенных в одном здании. Как можно обязать заключить договор в отношении такого участка с одним из собственников, и какие права и обязанности при этом возникают у других собственников?

Часто приходиться защищать право собственности на землю, вступая в спор с органами государственной власти или органами местного самоуправления. Такие категории споров относятся к административным и рассматриваются с особенностями, установленным Арбитражным процессуальным кодексом для споров, рассматриваемых в административном производстве. К таким особенностям относятся и укороченные сроки для обращения в суд за защитой нарушенного права, и предмет доказывания, а именно те обстоятельства, которые необходимо обоснованно доказать заявителю, и условия, при которых заявленное требование может быть удовлетворено судом.

В целях понуждения органа государственной власти или органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи или договор аренды земельного участка нужно избрать правильный способ защиты прав на землю и соблюсти особенности установленной процедуры в зависимости от характера спора. Так, споры о понуждении к заключению договора рассматриваются в исковом производстве и предполагают обязательное досудебное урегулирование посредством направления проекта договора ответчику. А споры об обязании органа принять соответствующее решение и направить проект договора рассматриваются в административном порядке, который также имеет свои особенности. В настоящий момент по вопросу правильной квалификации земельных споров и формирования заявляемых требований уже имеется сложившаяся судебная практика.

Помимо указанных разновидностей споров актуальными являются также рассматриваемые в арбитражных судах вопросы обоснованности установления кадастровой стоимости, обоснованности расчета выкупной стоимости земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд.

Также по-прежнему актуальны споры в отношении земель, ранее находившихся в пользовании колхозов и совхозов, которые были приватизированы и на базе которых созданы акционерные общества. Интересно заметить, что если ранее судебная практика в основном стояла на защите интересов собственников земельных долей, которыми колхозники были наделены в ходе приватизации, то теперь положение вещей существенно изменилось, и суды преимущественно признают право на такие доли за юридическими лицами, образованными в результате приватизации колхоза (совхоза).

Известно, что для собственника, землепользователя, очень важно правильно определить категорию земельного участка и вид его разрешенного использования, чтобы не нарушить одно из основных требований земельного законодательства, а именно использование земельного участка в соответствии с его назначением. Данные о назначении земельного участка, как правило, содержатся в земельном кадастре. Однако и в этом вопросе могут возникнуть разногласия по вопросу обоснованности отнесения земельного участка к определенной категории и определению для него разрешенного использования.

Бывают случаи, когда от правильного определения категории земельного участка зависит и форма собственности на земельный участок, и компетенция органа государственной власти или органа местного самоуправления по распоряжению таким участком. Например, как известно, в силу закона земли обороны отнесены к федеральной собственности, равно как и земли лесного фонда. Также к федеральной собственности отнесены отдельные сельскохозяйственные земли. Распоряжение такими землями на уровне органов местного самоуправления не допустимо. Но по причине существования в различные периоды времени определенных пробелов в законодательстве, вопрос об отнесении земельного участка к определенной категории разрешался неоднозначно, что также породило множество споров.

В своей практике мы часто сталкивались с процедурой изменения категории земельного участка и его разрешенного использования для обеспечения собственнику возможности наиболее выгодным для него способом эксплуатации принадлежащей ему земли, например, под застройку жилыми домами, промышленными объектами, дачными строениями и др.

Вопросы оформления прав на уже построенные объекты недвижимости также напрямую связаны с соблюдением целевого назначение земли, на которой осуществлено строительство. Строительство на земельном участке, не предоставленном под эти цели, может повлечь за собой не только отказ в государственной регистрации права на землю и на вновь созданное недвижимое имущество, но и даже предъявление требования о сносе постройки. При этом существенным является вопрос, обладал ли орган, принявший решение о предоставлении земельного участка под строительство надлежащими полномочиями.

Бывают также случаи, когда орган местного самоуправления, после принятия решения о согласовании места размещения нового объекта строительства и утверждении выбора земельного участка под строительство уклоняется в дальнейшем от предоставления земельного участка. И по такой категории споров у нас имеются определенные наработки.

НОВОСТЬ ДНЯ
13 января, 2014
Возвращение зимнего времени
Законопроект о возвращении зимнего времени будет внесен в Государственную Думу 20 января 2014 года.
НОВОСТЬ ДНЯ
14 января, 2014
Государство может заявить права на недвижимость
Минэкономразвития выступило с предложением о внесении поправок в закон о госкадастре.